Odpowiednie rozliczenie dochodów z wynajmu to nie tylko obowiązek, ale też szansa na zoptymalizowanie kosztów i zabezpieczenie interesów inwestora. W tym artykule wyjaśniamy, jak opodatkować dochód z wynajmu krótkoterminowego, jakie są dostępne formy rozliczeń i dlaczego warto działać zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Najem krótkoterminowy a podatki – działalność gospodarcza czy wynajem prywatny?
Granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą jest czasami trudna do uchwycenia. W polskim prawie wskazuje się kilka czynników, które mogą wskazywać na konieczność zarejestrowania działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza to „zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły”.
Jednym z kluczowych wyznaczników jest powtarzalność działań. Jeśli wynajem nieruchomości odbywa się regularnie, dotyczy większej liczby lokali, a dodatkowo właściciel angażuje się w promocję oferty, urząd skarbowy może uznać taką działalność za gospodarczą.
Zgodnie z interpretacjami Krajowej Informacji Skarbowej oraz orzecznictwem, najem o charakterze hotelowym – czyli regularny, z obsługą gości, sprzątaniem, recepcją – może zostać zakwalifikowany jako działalność gospodarcza. W takim przypadku konieczne jest:
zarejestrowanie firmy,
prowadzenie księgowości,
opłacanie składek ZUS.
Jeśli jednak wynajem odbywa się sporadycznie i bez dodatkowych usług, może być traktowany jako najem prywatny, nawet jeśli jest prowadzony przez pośrednika.
Najem krótkoterminowy – podatek dochodowy i forma opodatkowania
Jak wygląda najem krótkoterminowy a podatki w kontekście najmu prywatnego? Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatek ryczałtowy za wynajem krótkoterminowy wynosi:
8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie,
12,5% powyżej tego limitu.
W przypadku, gdy małżonkowie, mający wspólność majątkową, złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z małżonków, kwota, powyżej którego stawka ryczałtu rośnie do 12,5%, limit wynosi 200 000 zł.
Nie ma konieczności zgłaszania do Urzędu Skarbowego formy opodatkowania, należy zapłacić podatek do 20-go dnia kolejnego miesiąca oraz rozliczyć w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-28.
Jak rozliczać podatki z wynajmu krótkoterminowego w ramach działalności
W ramach działalności można rozliczać podatki z wynajmu krótkoterminowego wg następujących form opodatkowania:
na zasadach ogólnych (skala podatkowa - 12% i 32%).
podatkiem liniowym (stawka podatkowa 19%).
ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
W 2023 roku ustawodawca zlikwidował możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych, co zwiększyło popularność ryczałtu. Podatek ryczałtowy za wynajem krótkoterminowy wynosi:
8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie,
12,5% powyżej tego limitu.
Należy pamiętać, że ryczałt nie pozwala na odliczanie kosztów uzyskania przychodu – jest więc opłacalny wtedy, gdy koszty prowadzenia działalności są niewielkie.
Jak rozliczać podatki z wynajmu krótkoterminowego?
Aby legalnie prowadzić najem krótkoterminowy i uniknąć kar skarbowych, warto stosować się do kilku zasad. Podpowiadamy jak rozliczać podatki z wynajmu krótkoterminowego krok po kroku:
Zgłoś wybór ryczałtu do 20. dnia miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu lub do końca roku, jeśli pierwszy przychód uzyskasz w grudniu danego roku.
Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania możesz złożyć w urzędzie skarbowym lub we wniosku o aktualizację wpisu do CEDIG oraz w momencie rejestracji w CEDIG.
Prowadź ewidencję przychodów.
Odprowadzaj podatek do 20. dnia każdego miesiąca lub kwartału.
Złóż roczne zeznanie PIT-28 do końca kwietnia roku następnego.
Osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą rozliczać się również na zasadach ogólnych (skala 12 i 32%) lub według podatku liniowego (19%).
Dlaczego najem krótkoterminowy to dobra forma inwestycji?
Z punktu widzenia inwestora, podatki za najem krótkoterminowy są przewidywalne i – w przypadku ryczałtu – proste w rozliczaniu. Co ważniejsze, wynajem na doby oferuje:
znacznie wyższą stopę zwrotu niż najem długoterminowy,
możliwość zwiększenia rentowności poprzez zarządzanie dynamicznymi cenami.
Dlatego inwestycja w apartament w lokalizacji turystycznej to decyzja nie tylko o wysokim potencjale zysków, ale i o dużej elastyczności w dysponowaniu lokalem.
CORE – luksusowe apartamenty w najlepszych lokalizacjach
Jeśli rozważasz inwestycję w prestiżowy apartament pod wynajem krótkoterminowy, warto postawić na zaufanego partnera. Deweloper CORE to marka, która od lat łączy rzemiosło, przemyślane projekty i doskonałe lokalizacje. Tworzymy ponadczasowe przestrzenie w Krakowie i Zakopanem, zaprojektowane z myślą o wymagających inwestorach i przyszłych gościach. Każdy detal – od doboru materiałów po funkcjonalność przestrzeni – jest efektem zaangażowania i dbałości o estetykę.
Nasze apartamenty to:
wysoki standard wykończenia z wykorzystaniem naturalnych materiałów,
architektura harmonijnie wpisująca się w otoczenie,
lokalizacje z potencjałem inwestycyjnym i turystycznym,
indywidualne podejście i wsparcie na każdym etapie zakupu.
Podsumowanie
Najem krótkoterminowy to atrakcyjna forma lokowania kapitału, która – przy prawidłowym rozliczeniu podatków – może przynieść inwestorowi realne i stabilne zyski. Niezależnie od tego, czy decydujesz na rozliczenie w formie ryczałtu, czy w ramach działalności, warto znać aktualne przepisy i korzystać z wiedzy specjalistów.
CORE Development to nie tylko deweloper – to zespół ludzi, którzy z pasją tworzą przestrzenie z myślą o inwestorach i ich gościach. Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą luksusowych apartamentów w Zakopanem i Krakowie – miejsc, które inspirują architekturą i zachwycają lokalizacją.
